楼花购买中的消费税(HST)问题

 

很多朋友在问,购买楼花或者新房是不是要交消费税?如果要交,开发商提供的新房价格是不是已经包括消费税了?下面我们来详细地聊一聊这方面的问题。

在安省购买物品或者服务,都是要被征收联邦的商品及服务税(Goods And Services Tax, 简称GST税)和安省销售税(Provincial Sales Tax,简称PST税)。2010年7月1日,安省把这两个税合二为一,成为HST税(Harmonized Sales Tax)。名字虽然变了,实质还是一样的,HST税还是由5%的GST税和8%的PST税构成,但是这一变动却使购买新房需要交的税从5%上升到13%。为了降低新房购买成本,减轻HST税给购房者带来的影响,政府决定退还一部分消费税给购房者,即所谓的退税(Rebate)。

新房退税可以分为两种:自住房退税(New Home Rebate, 简称NHR)和出租房退税(New Residential Rental Property Rebate,简称NRRPR),也就是说不论您买房是为了自住还是投资,都可以享受退税,但是数额及申请的方式不一样。下面我们分别讲讲这两种不同的退税。

 

自住房退税(NHR)

自住房退税的前提条件是购房者或者购房者的直系亲属(父母,配偶或者子女)必须在交房后的第一年住在里面,也就是说新房在这一年里必须是主要居所(Principal Residence)。

如果您准备申请自住房退税,一些小的细节值得注意,比如说要把驾照和健康卡的地址改为新房的地址等等。

注意,如果共同购房,所有在产权上的人都要住在新房里才可以享受退税,不论所占产权比例大小。

自住房退税分为两部分:联邦退税和安省退税。

 

联邦退税的计算方法:

如果房价在35万或以下,退税金额 = 房价 * 5%(GST税率)* 36%(退税部分),退税上限为$6500。

如果房价在35万到45万之间,退税金额 = (45万-房价)/100,000*6500。

如果房价超过45万,退税金额 = 0

 

安省退税的计算方法:

安省退税金额 = 房价 * 8%(PST税率)* 75%(退税部分),退税上限是$24000。可以看出,$24000对应的房价是40万。

 

下面举个例子,如果房价是40万,联邦退税 = (450000-400000)/100000*6500 = 3250,安省退税 = 400000*8%*75% = 24000,所以全部退税是3250+24000 = 27250。

以目前多伦多市中心的房价,少于50万的新公寓几乎很少,所以所能享受的最多退税一般也就是$24000了。

 

出租房退税(NRRPR)

不论是加拿大本地居民还是外国投资者都可以享受出租房退税,但是必须在消费税应付之日起两年之内申请。

出租房退税只可以由购房者在交房后申请,开发商不可以。申请时需向税局提交购买合同,律师文件以及租期至少一年的租赁合同,税局一般在收到文件两个月后给予退税。

注意,租客必须住满一年以上才可出售新房,否则税局会收回退税。

非居民申请退税的时候首先需要申请一个临时税号(Individual Tax Number),临时税号不仅可用于申请GST/HST退税,还可以用于申报房租收入、缴纳非税务居民预付税、未来房屋出售等。

出租房退税和自住房退税的计算方法及退市上限是一致的。唯一的差别是,在计算联邦退税的时候需要使用房屋当前市场价格(Fair Market Value),而不是购买价格。比如,4年前新房的购买价格是30万,4年后建好出租的时候新房的市场价格升至50万,那么联邦部分的退税就变成零了,但是仍然可以享受安省退税,因为这部分退税是按照购买价格计算。

 

开发商的报价是不是已经包含消费税了?

在大多地区,绝大多数开发商的报价已经包含了消费税。同时为了降低标价,鼓励买家购买,开发商的报价里也包含了退税,也就是说,开发商的报价 = 实际售价 + 13%消费税 – 退税。开发商是假设购房者自住,通过购房合同授权,开发商代替购房者向税局申请退税。

如果购房者是为了投资,而不是自住,则需要在交房的时候向开发商补交退税这部分钱,然后自己按照出租房退税(NRRPR)向税局申请退税。